Estas son las zonas donde conviene comprar departamento en Estación Central

estacion central inmobiliarioConectividad y servicios a la mano transforman a Estación Central en una comuna muy atractiva para vivir o comprar una vivienda como inversión. El auge hoy está en el eje Alameda, entre los metros Estación Central y Las Rejas, donde el plan regulador permite la instalación de viviendas, equipamientos y actividades inofensivas (como industrias no contaminantes). Pero además, y lo más importante en cuanto a oportunidad de inversión, es que la norma municipal no precisa límites de altura: en términos prácticos, significa edificios de más pisos, con más oferta y, por ende, precios atractivos.

“Esta zona tiene como límites Ecuador por el norte, General Velásquez por el oriente, 5 de Abril por el sur y Las Rejas por el poniente”, explica el arquitecto de Innovarquitectura, César Dimiroff. El gerente comercial de la inmobiliaria Fundamenta, Ignacio Dropelmann, complementa: “Son departamentos muy atractivos para los inversionistas, porque al ser más baratos, son arrendados por profesionales jóvenes o personas que no pueden acceder a créditos, pero que quieren vivir cerca de servicios y del centro de Santiago”.

Otra área de Estación Central que genera interés está un poco más al norte: limita con Ecuador por el sur; Las Rejas al poniente, Porto Seguro en el límite norte con Quinta Normal y General Velásquez por el oriente. Al igual que la anterior, esta zona es un área mixta de viviendas y cuenta con ciertas áreas sin límite de altura. El valor del m2 acá oscila entre 20 y 25 UF; nada mal, considerando que los precios en Santiago Centro parten en 30 UF el m2.

Proyectos surtidos

“Los terrenos más atractivos en ambas zonas superan los 30 metros de ancho de frente, ya que permiten desarrollar un proyecto inmobiliario de mayores dimensiones”, cuenta Juan Enrique Cruz, socio director de la consultora inmobiliaria Protech.

La enorme gracia en estas dos zonas es que el acceso al centro es rápido: están a no más de 15 minutos de viaje en Metro; además, cuentan con una buena conectividad con los recorridos del Transantiago. No es poco, considerando que la oferta en Santiago Centro es cada día más escasa y cara debido a las severas restricciones municipales a la edificación.

Un proyecto emplazado en el sector es el edificio Barrio Central de Inmobilia, de 24 pisos y a dos cuadras del Metro Ecuador. Tiene estudios y departamentos de 1 o 2 dormitorios, entre 25 y 45 m2 (estos últimos parten en 1.790 UF).

Otro proyecto es Ecofuturo, de Fundamenta; son 3 edificios en construcción y 3 en ventas, en el eje Alameda, entre los metros Ecuador y Padre Hurtado. “Básicamente son edificios sobre 20 pisos, con estudios y departamentos de 1 o 2 dormitorios entre 27 y 50 m2, con valores que van entre las 1.250 y las 2.000 UF”, detalla Ignacio Dropelmann.

14%de la demanda inmobiliaria de la Región Metropolitana se concentra en Estación Central, según un estudio de Tren Inmobiliario.

 

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¿Cómo tasar una casa?

tasacion casaSi deseas comprar o vender una vivienda nueva o usada mediante un crédito hipotecario debes contratar una tasación (avalúo comercial) que es muy distinto que un avalúo fiscal. No obstante el proceso de la tasación es un misterio para la gente común y corriente. Acá te damos los pasos a seguir para aproximar el precio de una casa.

1.- La casa vale por lo que vale en el mercado, NO LO QUE TU CREES QUE VALE. Mucha gente cree que su propiedad es más valiosa de lo que realmente es, debes pensar que si a una cuadra se vende una casa en 100 y es igual a la tuya, la propia difícilmente valdrá 300.

En la tasación que hará un arquitecto, un constructor civil o un ingeniero primara el criterio de valor de mercado.

Para calcular el valor el profesional debe encontrar de 3 a 5 “testigos”, estas son propiedades lo más similares a la tuya y lo más cercanas posible.

Entones, busca en el diario, páginas de clasificados y portales de Internet, viviendas en tu barrio o cerca de él, que se asemejen lo más posible a la tuya (tranquilos no debe ser igual, después se hace un cálculo de ajuste).

Además para la casa a tasar se recomienda conseguir el Certificado de Informaciones Previas que te informará sobre el estado legal de la vivienda. Además es bueno darse una vuelta por la municipalidad para ver que pasa con el Plano Regulador del sector. Preguntar si en el sector se construirá algo relevante, por ejemplo una cárcel cercana es distinto a un mall cercano…

Debes hacer una tabla que incluya los siguientes datos:

Superficie de terreno.
Superficie construida (los bancos solamente toman en cuenta lo regularizado, ampliaciones brujas no se toman en cuenta y valen cero para el banco).
Edad de la propiedad.
Estado de conservación.
Calidad de construcción y materialidad.
Servicios básicos.
Factores qualitativos tales como, transporte, accesos, distancia a comercio y servicio (es bueno que estén cerca pero que el barrio igual goce de tranquilidad y seguridad).
Etc.

Una vez reunidos la mayor cantidad de datos se calcula el valor.

¿PERO COMO SE HACE?

Lo que debes hacer es comparar los precios por metros cuadrados de terreno y construcción de todo los testigos, finalmente determinaras un precio unitario y se lo asignarás a las superficies de la casa que te interesa. Esos precios multiplicados por las superficies y sumados darán el valor del inmueble.

Digamos que las 3 casas están ubicadas muy cercanas y poseen el mismo precio de terreno que la tuya, digamos UF 8/m2. Puedes ajustar los precios de cada uno, por ejemplo un terreno es más caro si está cerca de una plaza o tiene ventaja para instalar un comercio. Pero OJO no seas demasiado optimista porque el banco no lo será.

Los siguientes son los datos ficticios de las casas (testigos y casa a avaluar):

CASA 1 : Sup. terreno 200 m2, sup, construido 100 m2. Se  ofrece por UF 4.000
CASA 2 : Sup. terreno 210 m2, sup, construido 120 m2. Se  ofrece por UF 4.500
CASA 3 : Sup. terreno 220 m2, sup, construido 150 m2. Se  ofrece por UF 5.000

CASA  a tasar: Sup. terreno 212 m2, sup, construido 135 m2.

Descontamos a cada casa el valor de su terreno = 8 UF /m2 * Sup. Terreno. Ojo que 8 es para simplificar el cálculo, puedes variar levemente cada uno porque ningún terreno es igual a otro. Pero no peques de optimista quédate en rangos realistas. No todo el mundo está sentado en una mina de oro.

Valor terreno 1  = 8 UF/m2 * 200 m2 = UF 1.600
Valor terreno 2 = 8 UF/m2 *  210 m2 =UF 1.680
Valor terreno 3 = 8 UF/m2 *  220 m2 =UF 1.760

Ahora que tenemos el precio de terreno de cada casa se lo descontamos al precio total de la casa, lo que queda es el precio de la construcción solamente. Entonces queda:

Construcción 1 = UF 4.000 – UF 1.600 = UF 2.400
Construcción 2 = UF 4.500 – UF 1.680 = UF 2.820
Construcción 3 = UF 5.000 – UF 1.760 = UF 3.240

Luego de eso dividimos estos valores por la superficie de construida, con esto obtenemos el valor de construcción por metro cuadrado.

Metro cuadrado de construcción 1 = UF 2.400/100 m2 = 24,0 UF/m2
Metro cuadrado de construcción 2 = UF 2.820/120 m2 = 23.5 UF/m2
Metro cuadrado de construcción 3 = UF 3.240/ 150 m2 = 21,6 UF/m2

CALCULO FINAL 

En esta parte interviene el criterio profesional, dependiendo de los factores que nombramos para la construcción el tasador dirá si el precio del metro cuadrado de construcción la casa a tasar será mayor o menor que el de los testigos.

Digamos que la casa a tasar en términos de estructura es más sólida y está mejor conservada que el testigo 3 pero no mejor que el 2, por lo tanto asignamos un valor intermedio de 22,5 UF/m2.

Con esto el precio de construcción de la casa a tasar será de 22,5 UF/m2 *135 m2 = UF 3038.

Ahora el precio de terreno será de 212 m2 * 8UF/m2 = UF 1.696.

Por lo tanto sumando tenemos que el precio total de oferta será de UF 3.038 + UF 1.696 = UF 4.734.

AJUSTES

Pero cuidado, el banco es conservador y toma en cuenta que el valor de oferta no es siempre el valor a que se cierra el negocio, o sea el vendedor tira el tejo pasado. Por lo que ajustará a la baja el precio de terreno y construcción digamos en un 10%. Por eso debes ser cuidadoso y ajustar los valores para no hacerte una idea equivocada del precio.

Muchos otros ajustes y descuentos pueden hacerse, por ubicación, también si una casa tiene una piscina y otra no, por la forma del terreno, cercanía a edificios indeseables, ruidos, etc. También por sus bondades, existencia de árboles añosos y jardines, si el terreno tiene un gran frente comparado con su profundidad, etc.

Las expropiaciones son otro tema a considerar, si la propiedad está afecta a expropiación, la franja de terreno a expropiar para el banco tiene valor cero.

Debes tener todo esto en cuenta para realizar ajustes, pero con lo que haz leído aquí no deberías andar tan lejos.

 

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Subsidio para habitantes de campamentos

Sepa cómo es el subsidio para la gente que vive en campamentos

Delegado presidencial, Felipe Kast, explica el funcionamiento del beneficio que cierra sus postulaciones el 14 de diciembre.

Una buena noticia para las familias que viven en campamentos surgió esta semana, pero pasó escondida entre los resultados de las elecciones y el devastador huracán Sandy. Se trata de un subsidio especial para familias de campamentos, cuyos detalles lo hacen distinto a cualquier otro beneficio conocido y que es ahora ¡ya!, porque el plazo para postular vence el 14 de diciembre.

“Desgraciadamente, hasta ahora, las familias de campamentos no accedían a los subsidios de vivienda, porque tenían que competir con cientos de miles de familias allegadas. Entonces las Egis (Entidades de Gestión Inmobiliaria Social) no las iban a buscar, porque son más pobres, están más alejadas, no juntan el ahorro, no tienen los papeles al día  Lo que hicimos ahora fue cambiar el sistema completo”, explica del delegado presidencial para campamentos, Felipe Kast.

¿En qué consiste el sistema ahora? Bien simple. Kast consiguió con el gobierno aproximadamente 67 millones de dólares (1,5 millones de UF) para 2.000 familias de campamentos, que están en el catastro de 2011 y que pueden optar sin que importe el puntaje de la ficha de protección social. Ahora la tarea es de los municipios. A través de sus asistentes sociales, tienen que ayudar a las fam-lias de campamentos, organizarlas y postularlas hasta el 14 de diciembre. “Creo que hay mucho interés de los municipios, pero tenemos que comunicarlo, porque, como no están acostumbrados a hacer la pega en esta materia, hay que informarles que es su responsabilidad.
Yo ya me he reunido con 30 municipios y estaban muy agradecidos”, dice Kast. “Ojalá que todos los municipios se pongan las pilas, porque creo que sí se puede hacer de Chile un país sin pobreza extrema”, insiste. Kast explica que las familias de campamentos sólo tienen un requisito: reunir un ahorro de 250 mil pesos hasta fines de este mes.
El cronograma incluye el cierre de las postulaciones el 14 de diciembre, la adjudicación del subsidio el 15 de enero de 2013 y la ejecución en junio del próximo año. Paralelamente, el delegado presidencial para campamentos sigue trabajando con otros campamentos más grandes en todo el país. Felipe Kast dice que, una vez terminado el proceso, es muy con-movedor ver a las familias que dejan esas precarias viviendas. “Hemos logrado terminar con 23 campamentos y esperamos llegar a 50 en diciembre.
El promedio hasta el 2011 era terminar 10 campamentos por año. Es muy emocionante ver cómo les cambia la vida a esas familias, el paso de la angustia que significa ver a sus hijos viviendo en esas condiciones a darles una dignidad que se merecen”, comenta. El plan también incluye asistencia a las familias mientras se acomodan en sus nuevas viviendas y recursos para que en terrenos de los ex campamentos se construyan áreas verdes o recintos deportivos.

168 MUNICIPIOS tienen campamentos y sólo 13 tienen proyectos de casas para familias de esos lugares.

12.000.000 DE PESOS es el subsidio aproximado que recibirá cada familia.

Fuente: Lun.com

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Inmobiliarias que reciben propiedades en parte de pago

Cada vez es mayor el número de inmobiliarias en Chile que reciben una casa o departamento usado como porcentaje de pago de una propiedad nueva. Este sistema de compraventa representa una ventaja para quién busca una nueva vivienda dado que, agiliza    y simplifica el proceso saltándose el paso del corredor de propiedades y su comisión asociada que por lo general es de 1% por lado de vendedor y comprador, además se ahorra por lo general el costo de los estudios de título. Para realizar la compra la inmobiliaria encarga una tasación de la propiedad, el valor determinado será un porcentaje del precio de la vivienda nueva debido a que la inmobiliaria por supuesto necesita recursos, o sea el precio de la propiedad usada nunca será mayor que el de la nueva, por lo general será un 50%. Si el comprador quiere saber de antemano el precio de mercado de su vivienda usada también puede encargar una tasación por su  parte.

A continuación un listado de inmobiliarias que tienen la práctica de recibir propiedades usadas en parte de pago:

Inmobiliaria Actual.
Inmobiliaria Simonetti.
Inmobiliaria Socovesa.
Inmobiliaria Imagina.
Inmobiliaria Siena.
Inmobiliaria Grupo Activa.
Inmobiliaria Armas – Armas Propiedades.
Alianza Hogar.

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Propiedades con descuentos; reposeidas por bancos

Cuando una persona lamentablemente no puede seguir pagando un crédito hipotecario debe entregar la  propiedad asociada al banco para pagar parte de la deuda, estas casas o departamentos son llamados “reposeidos”. Dado que el negocio del banco es gestionar créditos y no quedarse con viviendas impagas, debe vender rápidamente dichas propiedades por lo que muchas veces las vende a menor precio que el de mercado o las remata. Les dejamos un link a propiedades reposeidas del Banco Santander y Banco Chile para que revisen si existe alguna oportunidad interesante en estos verdaderos outlet de propiedades.

Banca Propiedades Banco Santander

Portal Inmobiliario Banco Chile

BBVA

BCI

CorpBanca

 

 

 

 

 

 

 

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Cómo encontrar el Rol de avalúo de una propiedad

Muchas veces al querer comprar o arrendar una propiedad deseamos conocer su número de Rol con fines legales, esta información parece difícil de conseguir pero no lo es. Basta ir a la página de la Tesorería General y entrar a “Contribuciones” luego se ingresa la dirección de la propiedad y listo, si la propiedad no está afecta a impuesto no aparecerá y se deberá consultar en: Oficinas del SII, aviso de pago de contribuciones, certificado de avalúo fiscal, escritura de la propiedad o en el sitio web del SII entrando con su clave (esta última opción es solamente para el dueño del inmueble).


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Reclamos.cl la página más temida por las inmobiliarias en Chile

Uno de los mayores temores de las inmobiliarias chilenas es aparecer en el foro www.reclamos.cl, al buscar en Google el nombre de una inmobiliaria es casi seguro que dentro de los primeros lugares de la búsqueda aparecerá alguna queja de la empresa publicada por uno de sus compradores en Reclamos.  La mayor cantidad de reclamos apunta al servicio de post venta por defectos constructivos no reparados. También la demora en la entrega de la vivienda registra gran cantidad de publicaciones. Antes de firmar una promesa de compraventa es bueno investigar los problemas comunes que han tenido los que compraron con anterioridad…

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