Si compra con subsidio, no pagará IVA

ivaEl Ministerio de Hacienda salió a rayar la cancha la semana pasada sobre una serie de dudas respecto al impacto que tendrá la reforma tributaria en la adquisición de nuevas viviendas. Una de ellas era la fecha límite para comprarlas sin pagar el nuevo IVA que la citada reforma incorpora. “Todos los bienes raíces cuya venta se prometa hasta antes del 1 de enero de 2016, independiente de la fecha en que se vendan, estarán exentos de IVA. “Para ello es imprescindible que la promesa de compraventa se celebre por escritura pública o privada, pero protocolizada ante notario”, explican en el citado ministerio. También estarán exentos de IVA, agregan en Hacienda, “los bienes raíces que se vendan durante 2016 y cuyo permiso de construcción haya sido otorgado con anterioridad al 1 de enero de 2016. Por tanto, a diferencia del caso anterior, es importante que la venta, no la promesa de compraventa, se verifique dentro de 2016 para acceder al beneficio”.

Otro punto muy importante aclarado por la repartición es que están “expresamente exentas de IVA la venta de inmuebles efectuada a un beneficiario de un subsidio habitacional otorgado por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo.

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¿Le afectará el impuesto a la venta de inmuebles?

inmueblesUn punto en la reforma tributaria que no ha tenido mucha difusión es el del tributo a las ganancias obtenidas en la venta de un inmueble, que comienza a regir el 1 de enero de 2017. Este tributo se aplicará a todas aquellas ventas realizadas con posterioridad al 1 de enero de 2004, siempre y cuándo arrojen una ganancia que exceda las 8.000 UF, cifra que hoy ronda los $200.000.000.

“El Servicio de Impuestos Internos entrega un “crédito” de 8.000 UF que implica que una persona natural puede obtener ganancias por ese monto durante toda su vida sin pagar este tributo. Sobre ese monto tiene que empezar a pagar”, explica Ignacio Millán, gerente general de la Transsa.

Hay dos fórmulas para aplicar el tributo. Una es por la vía del impuesto global complementario, que son todas las rentas que recibe una persona durante un año. Para el común de la gente, esta vía es compleja. “Es tan engorrosa, que la gente probablemente no optará por ella, porque hay un tema de operatividad muy complicado”, opina Teodosio Cayo, de la consultora inmobiliaria Arenas & Cayo Ltda.

La otra vía es la aplicación de un 10% de impuesto sobre la ganancia obtenida en la venta del inmueble, siempre que está supere las 8.000 UF. Si la persona, por ejemplo, compró una casa en 7.000 UF y la vendió en 10.000 UF, obtuvo una ganancia de 2.000 UF por sobre el piso de las 8.000. Entonces deberá pagar el 10% de esas 2.000 UF.

Hasta el 31 de diciembre de este año existe la opción de fijar el valor de una propiedad para futuras transacciones. Para ello hay tres fórmulas, que también regirán cuando la reforma esté operando.

Una es la diferencia entre el valor de compra y el de venta, lo que se certifica con las escrituras respectivas. Otra es la diferencia entre el valor de venta y el avalúo fiscal. “No conviene, porque el avalúo generalmente es más bajo que el precio de mercado, lo que aumenta la ganancia y agota más rápidamente las 8.000 UF”, explica Millán.

La tercera vía es mediante una tasación, que la puede hacer la persona mediante un formulario que dispone el SII o una empresa. En cualquiera de las tres opciones, la tasación debe estar referida al 29 de septiembre de 2014, fecha en que comenzó a regir la reforma. “La empresa tasadora está obligada a obtener datos que certifiquen el valor del inmueble a dicha fecha”, cuenta Cayo. El precio del servicio va entre las 3 y las 10 UF. La fecha del 29 de septiembre, obviamente, solo corre para la fijación del valor que se ejecute de aquí al 31 de diciembre y no para cuando la reforma esté en régimen.

 

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Cómo ahorrar 20 millones en una casa

casaLa palabra cupón remite casi de inmediato a un papelito chico y rectangular, que sirve para ser canjeado por productos o para obtener descuentos de unas pocas lucas en supermercados o tiendas. En el portal inmobiliario GrupalCity, en cambio, la palabra cupón equivale a un ahorro de varios millones de pesos en la compra de casas, departamentos y oficinas.

El asunto es sencillo: usted ingresa a grupalcity.cl, vitrinea las propiedades allí ofrecidas y si se decide por una, compra el cupón de descuento asociado a cada unidad (departamento, casa u oficina) y espera unos días a que la oferta expire para hacerlo efectivo. Sólo hay un cupón por cada vivienda y los descuentos pueden llegar hasta los 20 millones, como es el caso de un cupón para una casa de 68 m2 del proyecto Salar Calama, en la Región de Antofagasta. Otro ejemplo: un departamento de 4 dormitorios y 3 baños en el proyecto Bosques de la Pirámide, en Huechuraba, tiene un cupón de descuento de más de 9 millones de pesos.

Este sistema de compra no sólo representa una ayuda para el bolsillo del consumidor, como señala Roberto Camhi, director ejecutivo de Mapcity, propietario de GrupalCity: “El modelo permite también a las inmobiliarias acelerar sus ventas para proyectos y unidades seleccionadas”. “Ponemos casas o departamentos en los cuales estamos dispuestos a hacer una buena rebaja. Obtener un 2% de descuento no tiene mucho sentido, la gracia de este sitio es que la gente compra a un buen descuento”, agrega Jaime Herrera, gerente inmobiliario Zona Sur R.M., de Inmobiliaria PY.

El valor de los cupones puede alcanzar los 500 mil pesos, pero la gracia está en que ese monto se considera como el pago de la reserva de la propiedad, por lo que después no tendrá que pagar otra vez por dicho concepto. “Cumplimos tres semanas y ya se han vendido 4 unidades”, cuenta Mariano Berazaluce, gerente comercial de GrupalCity.

La única “letra chica” del sitio es que algunos proyectos tienen un mínimo de cupones que deben venderse para que el descuento se haga efectivo. Pero si ese mínimo no se cumple, el dinero del cupón es devuelto. Es decir, si un proyecto determinado tiene tres cupones disponibles (o sea, tres departamentos distintos), pero sólo se venden dos, el dinero es devuelto a quienes compraron esos dos cupones. “Hay proyectos en comunas como Concepción, Rancagua, Calama, San Felipe, San Miguel o Ñuñoa. Nuestra meta es de aquí a fin de año tener 100 unidades (casas, departamentos u oficinas) en venta”, añade Berazaluce.

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Hipotecarios a 20 o 30 años: compare dividendos

hipotecariosLa mayoría de los bancos y entidades financieras lo tienen como oferta de crédito hipotecario: hasta 30 años plazo. ¿Pero qué tan conveniente es ese largo horizonte de pago, el más extenso al que puede aspirar una persona en Chile?

“Lo mejor es cancelar en la menor cantidad de tiempo posible. Entre menos plazo, menos riesgo para los bancos en recuperar el dinero, y menor es el costo del crédito. En otras palabras, entre más largo el plazo, más caro el préstamo”, explica Antonio Latorre, gerente general de Creditaria, como dato inicial.

También se puede mirar lo positivo de esta opción. Al extender el plazo a 25 o 30 años, pese a que se va a pagar más por el crédito, lo que se cancela de dividendo mensualmente es más llevadero para quienes quieren comprarse una vivienda.“La gente está optando a plazos más holgados porque la carga financiera es más adecuada a su realidad”, dice José Miguel Abukhalil, director hipotecario Scotiabank Chile. La carga financiera, como exigencia de la mayoría de los bancos, no debe superar el 25% de los ingresos de las personas.

“En general, los plazos más largos los toma gente joven, que ven con buenos ojos endeudarse a 30 años y que, con el correr del tiempo, pueden refinanciar ese crédito y bajar el plazo a menos años”, dijo Marcelo Hiriart, gerente banca hipotecaria de BancoEstado.

Y cada vez esta opción de largo plazo empieza a ser una opción más utilizada. En abril, por ejemplo, en la entidad estatal el 27% de sus clientes tomaron un crédito a 30 años, número similar a los créditos con plazo de 20 y 25 años. En Scotiabank, el 40% de los créditos hipotecarios tomados son sobre 25 años.

“Es una opción porque hay una carga mensual menor y porque mucha gente puede aspirar a viviendas de mayor valor tomando créditos a más largo plazo”, dice Antonio Latorre, de Creditaria.

simulacion¿Pero es mucho más caro tomar un crédito a 30 años versus uno de 20? En BancoEstado aseguran que va a depender del monto del crédito. Dicen que si consideramos un crédito promedio de UF 1.500 a 30 años, la tasa aumenta en un 0,2% respecto al de 20 años. En montos sobre 5.000 UF, la diferencia de tasa en el plazo es bastante menor, 0,02% entre uno de 20 años y uno de 30.

En el Banco de Chile aseguran que en su caso para un crédito de 2.000 UF, el dividendo para 20 años alcanza a 12, 31 UF y 10,02 UF a 30 años. Esto incluye los seguros de desgravamen e incendio y sismo.

¿Cualquiera puede tomar un crédito a 30 años? “Hay límites de edad por el seguro de desgravamen, que en general te financia hasta los 75 años. Es decir que una persona de 45 años, puede ser un poco más incluso, puede tomar un préstamo de 30 años plazo”, finaliza Francisco Mendoza, gerente de BCI Nova.

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Fecha límite para comprar una vivienda sin IVA

ivaEl asunto está más menos claro. La reforma tributaria estableció la aplicación del IVA de 19% a la venta habitual de viviendas, a lo que se suma el aumento al impuesto de timbres y estampillas y la restricción de algunas facilidades tributarias para las constructoras, que varían según el valor de la casa (ver recuadro). Lo que es bastante menos conocido es el cuándo, es decir, cuál es la fecha límite para comprar una vivienda sin que sus precios se vean afectados por el citado tributo.

¿Cuánto subirá?

“Se estima que los precios deberían tender a aumentar entre un 6% y, en el peor de los casos, un 12%”, dice Teodosio Cayo, gerente general de la consultora Arenas & Cayo.

Adolfo Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, explica el punto: “Los impactos van por rango de precios, porque dependen del juego de los dos IVAs que inciden en el precio. Van desde el 5% hasta el 11% ó 12%”, dice.

Cayo, sin embargo, contextualiza con lo que ocurre hoy en el mercado: “Hemos visto que los precios siguen en alza, lo cual podría significar que iniciada la aplicación de la reforma no se vean cambios sustanciales de precio”. Como sea, estas alzas no corren para quienes compran con subsidio, ya que dichas viviendas quedan exentas.

La finta al IVA

Pero, ¿hasta cuándo se puede comprar barato? Domínguez explica: “Todas las viviendas con permiso de edificación al 31 de diciembre 2015, se pueden vender sin IVA hasta el 31 de diciembre de 2016. Además, se venden sin ese gravamen todas las adquiridas con promesa de compraventa autorizada ante notario antes del 31 de diciembre de 2015, cualquiera sea la fecha en que se compre después”.

Esta segunda opción, referente a la promesa de compraventa requiere, sin embargo, de una aclaración del Servicio de Impuestos Internos en su aplicación, según Domínguez: “Esta segunda norma no se ha reglamentado, porque no ha salido la circular del SII que debiera estar el 30 de junio de este año y que precisaría su aplicación, ya que es bastante genérica. En cuanto a las ventas en verde no hay problema, porque se supone que la obra se está construyendo y tiene permiso de edificación. En el caso de las en blanco, en cambio, se supone que no tienen inicio de obra y ahí sí el SII podría reglamentar algo. Por ejemplo acotar los plazos, para que no se produzcan situaciones como que se tenga una promesa de compraventa al 31 de diciembre del 2015 y una entrega de vivienda para el 2020”.

Domínguez concluye: “Ojalá que la compraventa sea en verde, no en blanco”.

En el Ministerio de Hacienda explican que “en las próximas semanas el SII publicará una circular donde instruirá respecto de las modificaciones y dudas”.

 

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Gane plata alojando a hinchas de Copa América

copa americaA través de la plataforma internacional Airbnb puede ofrecer hasta un dormitorio de su casa.

Si anda pensando cómo ganar plata con la Copa América, una de las fórmulas es ofrecerles hospedaje a los hinchas que vienen a alentar a las 12 selecciones que participarán en el evento futbolístico.

Y, lo mejor, es que no es necesario tener una vivienda amoblada porque en la plataforma internacional de alojamiento en línea Airbnb ( http://www.airbnb.cl) puede arrendar, por ejemplo, la habitación que tiene desocupada. Y no es descabellado que logre alquilarla, porque se esperan unos 100.000 turistas extranjeros que visiten nuestro país por el certamen continental.

“En estos momentos hay entre 6 y 7 mil anuncios de propiedades que se ofrecen desde Chile, que es como un 25% más que en periodos donde no ha habido de por medio una Copa América. Es decir, hay interés de la gente en usar nuestra plataforma para arrendar”, dice Jordi Torres, gerente general para América Latina de Airbnb.

-¿Cuánto puede cobrar una persona por un dormitorio?

-Eso lo tiene que ver cada anfitrión de acuerdo a su oferta. Lo que sí puedo decir es que para el Mundial de Brasil, que recibió un millón de visitantes internacionales de 150 países, unos 100.000 se hospedaron por Airbnb. Esto significó que un anfitrión promedio en Brasil ganó cerca de 4.000 dólares durante el mes que se prolongó el torneo.

-¿Hay un promedio de cuánto puede ganar un anfitrión en Chile?

-Estamos calculando un 1.000 dólares en promedio en tres semanas, lo que puede subir o bajar dependiendo de la cantidad de noches que se ofrecen y del tipo de propiedad, si es habitación departamento o casa, y otras condiciones como la distancia con los estadios. A medida que se acerque el inicio de la Copa América, donde somos sponsor, las reservas irán aumentando. La experiencia que nos dejó la Copa del Mundo de Brasil es que los latinos reservan muy cerca del inicio del torneo.

-¿Qué se debe hacer para ofrecer un inmueble?

-Hay que crear una cuenta con los datos del anfitrión en nuestra aplicación móvil para Android o iOS o en la página web; subir una foto en que salga la cara del anfitrión y sus datos de identidad y, además, escanear la cédula, pasaporte o carnet de conducir, documento que queda encriptado en una base de datos. Luego se puede subir las fotos y las características de la propiedad que quiere arrendar.

-¿Cómo se aseguran que la oferta es real?

-Porque en el proceso de reserva se canaliza el pago a través de Airbnb, es decir el viajero le cancela a Airbnb y ese dinero lo puede retirar el anfitrión 24 horas después de la entrega de las llaves. Si hay problemas con el anfitrión, nosotros le buscamos hospedaje al viajero y, si es necesario, estamos dispuestos a colocarlo en un hotel. Esos casos son muy pocos.

-¿Cuánto cobran de comisión por su servicio?

-Si el anfitrión cobra 100 dólares la noche, recibirá 97 dólares, es un 3% para gestión bancaria. El viajero paga entre 9% y 12% más del costo de arriendo.

Con departamentos en Providencia

Graziella Muller tiene tres departamentos de dos dormitorios, completamente amoblados, en Providencia. Cobra 100 dólares (unos 60.000 pesos la noche) y dice que se enfoca esencialmente en viajeros que le llegan por la plataforma Airbnb.

“Hace dos años que uso este sistema y es muy recomendable. La experiencia, hasta el momento, ha sido muy beneficiosa”, dice.

Cuenta que desde diciembre pasado se comenzó a sentir que venía una avalancha de turistas en junio, mes en que se desarrollará la Copa América.

De hecho, ya cerró un arrendamiento para todo el certamen con cinco periodistas estadounidenses de la agencia Associated Press. “Mientras se acerca el evento, más consultas hacen las personas que van a llegar. Yo creo que habrá mucha demanda”, dice.

Comparte su loft con turistas

Thomas Pignal tiene un loft de dos pisos en el barrio Bellavista, en la calle Ernesto Pinto Lagarrigue. En el primer piso él vive cómodamente y el segundo, que tiene dormitorio y baño independiente, lo arrienda a 35.000 pesos la noche a turistas extranjeros a través de Airbnb.

“Por la Copa América me han consultado de varios países, especialmente de Colombia y Brasil. Se siente que hay mucho interés turístico”, dice Pignal.

También espera arrendar para el evento un departamento de 1 dormitorio, donde perfectamente caben 4 personas, que tiene en el cerro Alegre, en Valparaíso. “Yo creo que la Copa América la van a aprovechar los hinchas para trasladarse a distintas zonas de Chile”, asegura Pignal, quien lleva un año como anfitrión en Airbnb.

 

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Subsidio habitacional clase media 2015

subsidio clase mediaEn años anteriores, el primer llamado del subsidio habitacional para sectores medios y emergentes se realizaba generalmente en marzo o abril. Con un pequeño retraso y bastantes cambios, las postulaciones a este beneficio abren a partir del lunes 18 de mayo. El programa apoya a las familias para adquirir una vivienda nueva o usada. Se divide en 3 tramos, dependiendo del valor del inmueble y del ahorro que se tenga. Para las dos primeras alternativas (casas entre 500 y 1.400 UF, con ahorro de 30 UF), se pide puntaje en la Ficha de Protección Social. En el Título II (viviendas entre 700 y 2.000 UF, y ahorro de 50 UF), no es obligatorio tener esta ficha.

Los grandes cambios del subsidio 2015

Descuento en dividendos. “La medida más innovadora es un nuevo subsidio del Estado al servicio de la deuda. Le va a permitir a las familias tener una baja instantánea de su dividendo cada vez que lo paguen oportunamente”, detalla la ministra de Vivienda y Urbanismo, Paulina Saball. El descuento será de 10, 15 o 20% del dividendo, dependiendo del monto del crédito hipotecario contraído. A partir de este llamado, los beneficiarios podrán usar este beneficio durante todo su período de pago.

Seguro de cesantía. A partir de este año, este seguro se aplicará durante todo el período de vigencia la deuda. “Le estamos brindando protección a los sectores medios ante eventuales períodos de cesantía. Eso los hará objeto de mejores créditos y beneficios de parte de la banca”, augura la ministra.

Mayores subsidios. Un cambio notorio es que para este año aumentó el aporte del Estado respecto a los últimos llamados. El subsidio pasó, por ejemplo, de 100 a 125 UF para las viviendas con un precio máximo de 2.000 UF.

Menos ahorro. Por otro lado, el monto del ahorro que se exige para postular ha ido disminuyendo con el paso de los años. Hoy, para el subsidio del Título II -destinado específicamente a la clase media- se piden 50 UF de ahorro ($1.240.000, aproximadamente).

Amplia oferta

Para postular por internet, el plazo vence el 28 de mayo y requiere contar con la clave única que se entrega en las oficinas del Registro Civil. De forma presencial se puede postular hasta el 29 de mayo. En ese caso, es necesario solicitar un día y lugar de postulación en http://www.minvu.cl/.

¿Y cómo anda la oferta inmobiliaria para estos beneficios? Proyectos hay varios. Para que se haga una idea: “Tenemos el proyecto Independencia Park, donde puede usarse el subsidio para la clase media, ya que los valores de los departamentos de un dormitorio parten desde las 1.440 UF”, cuenta Andrés Ergas, gerente de Ralei Grupo Inmobiliario.

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Estas son las zonas donde conviene comprar departamento en Estación Central

estacion central inmobiliarioConectividad y servicios a la mano transforman a Estación Central en una comuna muy atractiva para vivir o comprar una vivienda como inversión. El auge hoy está en el eje Alameda, entre los metros Estación Central y Las Rejas, donde el plan regulador permite la instalación de viviendas, equipamientos y actividades inofensivas (como industrias no contaminantes). Pero además, y lo más importante en cuanto a oportunidad de inversión, es que la norma municipal no precisa límites de altura: en términos prácticos, significa edificios de más pisos, con más oferta y, por ende, precios atractivos.

“Esta zona tiene como límites Ecuador por el norte, General Velásquez por el oriente, 5 de Abril por el sur y Las Rejas por el poniente”, explica el arquitecto de Innovarquitectura, César Dimiroff. El gerente comercial de la inmobiliaria Fundamenta, Ignacio Dropelmann, complementa: “Son departamentos muy atractivos para los inversionistas, porque al ser más baratos, son arrendados por profesionales jóvenes o personas que no pueden acceder a créditos, pero que quieren vivir cerca de servicios y del centro de Santiago”.

Otra área de Estación Central que genera interés está un poco más al norte: limita con Ecuador por el sur; Las Rejas al poniente, Porto Seguro en el límite norte con Quinta Normal y General Velásquez por el oriente. Al igual que la anterior, esta zona es un área mixta de viviendas y cuenta con ciertas áreas sin límite de altura. El valor del m2 acá oscila entre 20 y 25 UF; nada mal, considerando que los precios en Santiago Centro parten en 30 UF el m2.

Proyectos surtidos

“Los terrenos más atractivos en ambas zonas superan los 30 metros de ancho de frente, ya que permiten desarrollar un proyecto inmobiliario de mayores dimensiones”, cuenta Juan Enrique Cruz, socio director de la consultora inmobiliaria Protech.

La enorme gracia en estas dos zonas es que el acceso al centro es rápido: están a no más de 15 minutos de viaje en Metro; además, cuentan con una buena conectividad con los recorridos del Transantiago. No es poco, considerando que la oferta en Santiago Centro es cada día más escasa y cara debido a las severas restricciones municipales a la edificación.

Un proyecto emplazado en el sector es el edificio Barrio Central de Inmobilia, de 24 pisos y a dos cuadras del Metro Ecuador. Tiene estudios y departamentos de 1 o 2 dormitorios, entre 25 y 45 m2 (estos últimos parten en 1.790 UF).

Otro proyecto es Ecofuturo, de Fundamenta; son 3 edificios en construcción y 3 en ventas, en el eje Alameda, entre los metros Ecuador y Padre Hurtado. “Básicamente son edificios sobre 20 pisos, con estudios y departamentos de 1 o 2 dormitorios entre 27 y 50 m2, con valores que van entre las 1.250 y las 2.000 UF”, detalla Ignacio Dropelmann.

14%de la demanda inmobiliaria de la Región Metropolitana se concentra en Estación Central, según un estudio de Tren Inmobiliario.

 

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¿Cómo tasar una casa?

tasacion casaSi deseas comprar o vender una vivienda nueva o usada mediante un crédito hipotecario debes contratar una tasación (avalúo comercial) que es muy distinto que un avalúo fiscal. No obstante el proceso de la tasación es un misterio para la gente común y corriente. Acá te damos los pasos a seguir para aproximar el precio de una casa.

1.- La casa vale por lo que vale en el mercado, NO LO QUE TU CREES QUE VALE. Mucha gente cree que su propiedad es más valiosa de lo que realmente es, debes pensar que si a una cuadra se vende una casa en 100 y es igual a la tuya, la propia difícilmente valdrá 300.

En la tasación que hará un arquitecto, un constructor civil o un ingeniero primara el criterio de valor de mercado.

Para calcular el valor el profesional debe encontrar de 3 a 5 “testigos”, estas son propiedades lo más similares a la tuya y lo más cercanas posible.

Entones, busca en el diario, páginas de clasificados y portales de Internet, viviendas en tu barrio o cerca de él, que se asemejen lo más posible a la tuya (tranquilos no debe ser igual, después se hace un cálculo de ajuste).

Además para la casa a tasar se recomienda conseguir el Certificado de Informaciones Previas que te informará sobre el estado legal de la vivienda. Además es bueno darse una vuelta por la municipalidad para ver que pasa con el Plano Regulador del sector. Preguntar si en el sector se construirá algo relevante, por ejemplo una cárcel cercana es distinto a un mall cercano…

Debes hacer una tabla que incluya los siguientes datos:

Superficie de terreno.
Superficie construida (los bancos solamente toman en cuenta lo regularizado, ampliaciones brujas no se toman en cuenta y valen cero para el banco).
Edad de la propiedad.
Estado de conservación.
Calidad de construcción y materialidad.
Servicios básicos.
Factores qualitativos tales como, transporte, accesos, distancia a comercio y servicio (es bueno que estén cerca pero que el barrio igual goce de tranquilidad y seguridad).
Etc.

Una vez reunidos la mayor cantidad de datos se calcula el valor.

¿PERO COMO SE HACE?

Lo que debes hacer es comparar los precios por metros cuadrados de terreno y construcción de todo los testigos, finalmente determinaras un precio unitario y se lo asignarás a las superficies de la casa que te interesa. Esos precios multiplicados por las superficies y sumados darán el valor del inmueble.

Digamos que las 3 casas están ubicadas muy cercanas y poseen el mismo precio de terreno que la tuya, digamos UF 8/m2. Puedes ajustar los precios de cada uno, por ejemplo un terreno es más caro si está cerca de una plaza o tiene ventaja para instalar un comercio. Pero OJO no seas demasiado optimista porque el banco no lo será.

Los siguientes son los datos ficticios de las casas (testigos y casa a avaluar):

CASA 1 : Sup. terreno 200 m2, sup, construido 100 m2. Se  ofrece por UF 4.000
CASA 2 : Sup. terreno 210 m2, sup, construido 120 m2. Se  ofrece por UF 4.500
CASA 3 : Sup. terreno 220 m2, sup, construido 150 m2. Se  ofrece por UF 5.000

CASA  a tasar: Sup. terreno 212 m2, sup, construido 135 m2.

Descontamos a cada casa el valor de su terreno = 8 UF /m2 * Sup. Terreno. Ojo que 8 es para simplificar el cálculo, puedes variar levemente cada uno porque ningún terreno es igual a otro. Pero no peques de optimista quédate en rangos realistas. No todo el mundo está sentado en una mina de oro.

Valor terreno 1  = 8 UF/m2 * 200 m2 = UF 1.600
Valor terreno 2 = 8 UF/m2 *  210 m2 =UF 1.680
Valor terreno 3 = 8 UF/m2 *  220 m2 =UF 1.760

Ahora que tenemos el precio de terreno de cada casa se lo descontamos al precio total de la casa, lo que queda es el precio de la construcción solamente. Entonces queda:

Construcción 1 = UF 4.000 – UF 1.600 = UF 2.400
Construcción 2 = UF 4.500 – UF 1.680 = UF 2.820
Construcción 3 = UF 5.000 – UF 1.760 = UF 3.240

Luego de eso dividimos estos valores por la superficie de construida, con esto obtenemos el valor de construcción por metro cuadrado.

Metro cuadrado de construcción 1 = UF 2.400/100 m2 = 24,0 UF/m2
Metro cuadrado de construcción 2 = UF 2.820/120 m2 = 23.5 UF/m2
Metro cuadrado de construcción 3 = UF 3.240/ 150 m2 = 21,6 UF/m2

CALCULO FINAL 

En esta parte interviene el criterio profesional, dependiendo de los factores que nombramos para la construcción el tasador dirá si el precio del metro cuadrado de construcción la casa a tasar será mayor o menor que el de los testigos.

Digamos que la casa a tasar en términos de estructura es más sólida y está mejor conservada que el testigo 3 pero no mejor que el 2, por lo tanto asignamos un valor intermedio de 22,5 UF/m2.

Con esto el precio de construcción de la casa a tasar será de 22,5 UF/m2 *135 m2 = UF 3038.

Ahora el precio de terreno será de 212 m2 * 8UF/m2 = UF 1.696.

Por lo tanto sumando tenemos que el precio total de oferta será de UF 3.038 + UF 1.696 = UF 4.734.

AJUSTES

Pero cuidado, el banco es conservador y toma en cuenta que el valor de oferta no es siempre el valor a que se cierra el negocio, o sea el vendedor tira el tejo pasado. Por lo que ajustará a la baja el precio de terreno y construcción digamos en un 10%. Por eso debes ser cuidadoso y ajustar los valores para no hacerte una idea equivocada del precio.

Muchos otros ajustes y descuentos pueden hacerse, por ubicación, también si una casa tiene una piscina y otra no, por la forma del terreno, cercanía a edificios indeseables, ruidos, etc. También por sus bondades, existencia de árboles añosos y jardines, si el terreno tiene un gran frente comparado con su profundidad, etc.

Las expropiaciones son otro tema a considerar, si la propiedad está afecta a expropiación, la franja de terreno a expropiar para el banco tiene valor cero.

Debes tener todo esto en cuenta para realizar ajustes, pero con lo que haz leído aquí no deberías andar tan lejos.

 

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Descarga aquí tu letrero Se Vende

Para descargar el cartel “Se Vende” debes hacer click en la imagen para ampliarla, luego presionar el botón derecho de tu Mouse y seleccionar “Guardar Imagen Como”.

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