¿En qué se fija un tasador?

tasadorEduardo González, periodista, 40 años, soltero, quiere aprovechar las tasas hipotecarias bajas para refinanciar su depto en el centro de Santiago. En el banco que le hizo la mejor oferta, le condicionaron la reprogramación al valor de la tasación: “Tengo dudas respecto a qué tan de mercado sea el precio que me digan, porque la tasación la hace el banco”. La duda de Eduardo, concretamente, es en qué se fijan para definir un precio.

Aquí mostramos los puntos claves en que se fijan los tasadores.

La visita . “El tasador obligatoriamente debe ir a la vivienda. Primero recorre el barrio y verifica sus condiciones como conectividad, dotación de servicios, comercio, seguridad, colegios, etc. Luego evalúa la vivienda internamente, la mide y le toma fotos. Ve su condición estructural, sus terminaciones, estado del piso, número de dormitorios, baños; las instalaciones de agua, luz y gas, si tienen sello verde. Estos detalles se verifican para evaluar cuánto saldrá dejarlo en óptimas condiciones para venderlo”, explica Teodosio Cayo.

El valor del m2 del sector . Se obtiene de diversas fuentes. Por ejemplo, de las ventas reales que ha habido en el sector y con eso se define una banda de precios con un techo y un piso. Dentro de esa banda la vivienda variará según sus condiciones. Y puede oscilar mucho. Por ejemplo, hace tres meses Sonia Cabrera pidió una tasación en dos bancos para un depto de 49 m2 en San Francisco con la Alameda. Una tasación arrojó 44 millones y la otra, 60 millones para el mismo departamento.

Temas legales . Se verifican asuntos como recepción de obras, registro de deudas e hipotecas, inscripción en el conservador de bienes raíces, etc.

El tasador . Según explica el tasador Teodosio Cayo, de Arenas y Cayo, la tasación es una foto del estado de una vivienda y de su valor de mercado, en ese momento. “No es un predictor de precios, por lo que podría desvalorizarse según diversos factores”, dice Cayo.

El piso . Los pisos altos son los más caros, pero hasta más menos los 15 pisos. El valor varía en torno a unas 10 UF por piso. El otro punto es la orientación. La mejor, la nororiente.

El avalúo fiscal. Según Teodosio Cayo, de Arenas y Cayo S.A., no tiene ninguna relación con el precio de mercado. “Son metodologías diferentes y con el tiempo se va alejando un valor del otro”.

Los portales no atinan con el precio . “No son fiables para nada. Yo al menos, como tasadora, no los uso, porque generalmente dan un precio muy por debajo del valor de mercado”, explica Paulina Pizarro, agente y tasadora de RE/MAX Urbe.

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Valores de m2 según comuna

uf metro cuadrado m2Si usted quiere echarle un ojo para saber más menos cómo anda el valor de su vivienda, departamento o casa, ubicada en el gran Santiago, esta nota lo puede ayudar. El jueves fue lanzado el Informe del mercado inmobiliario del Gran Santiago del primer trimestre de 2015, elaborado por la empresa GFK Adimark, donde aparecen los precios del m2 por comuna. La lista la encabeza Vitacura, con un valor de 102,8 UF el m2, es decir $2.538.708 al precio de la UF de hoy ($24.695,61). Según explica Javier Varleta, no existen alzas llamativas en el periodo. “A partir de 2012 se dio un incremento importante en los valores, ya que previamente los precios no se movían. En el primer trimestre de este año, si bien sigue el alza, la diferencia respecto a diciembre ha disminuido. Así, las casas suben 0,9% y los departamentos casi 2%”. En el análisis por comunas, Varleta indica que “Santiago Centro tuvo un incremento marginal y Lo Barnechea vuelve a tener un alza este trimestre respecto a la medición anterior, al igual que Las Condes”.

Lo importante, según el analista, es comprar hoy: “Hay buenas tasas, pero además está la entrada en vigencia de la reforma tributaria, que tendrá un impacto en los precios, que podría ser de entre 5% y 12% para las viviendas en general”. Según explica Varleta, “van sin IVA las viviendas que tengan permiso de edificación anterior al 31 de diciembre de este año y cuya recepción de obras es en 2016”.

71 nuevos proyectos de viviendas se incorporaron en el primer trimestre de 2015.

29.840 viviendas,  de entrega inmediata y en verde, es la oferta al 31 de marzo de este año.

39% proyectos vendidosen el primer trimestre tienen entrega a 19 o más meses.

1.688 departamentos se vendieron en Santiago Centro el primer trimestre, comuna que lidera el ítem.

4,6 millones de UF es el valorque suman los departamentos vendidos en Las Condes en el primer trimestre. La comuna lidera el ítem.

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Vea qué vivienda comprar entre Arica y Magallanes

proyectos minvuUn más que surtido grupo de proyectos habitacionales para comprar, con o sin subsidio, es el que recientemente subió a su portal el Ministerio de Vivienda y Urbanismo en el denominado “programa de reactivación económica e integración social”. Se trata de 295 conjuntos, repartidos entre Arica y Magallanes, entre los que se incluyen casas y departamentos.

El gobierno abrió el año pasado una convocatoria al sector privado para la construcción de 50 mil nuevas viviendas, como una forma de reimpulsar la economía. “De las 50.438 viviendas que deberán ser construidas antes del segundo semestre de 2016, 400 de ellas están en la etapa de inicio de obras”, explicó la ministra de la Vivienda, Paulina Saball.

Respecto a quienes pueden adquirirlas, en el Minvu indican que se trata de familias que poseen un certificado de subsidio, al igual que aquellas que, aunque no lo han obtenido, cumplen con todos los requisitos. A estas últimas, por el solo hecho de inscribirse en uno de estos proyectos, se les asigna un subsidio. También las pueden comprar personas que por sí solas disponen de un crédito hipotecario.

Para consultar se debe entrar a http://www.minvu.cl y acceder al archivo que contiene los proyectos, contactar a la empresa que lo gestiona y visitar su sala de ventas. Si no se tiene subsidio, se debe gestionar con la empresa a cargo, presentando carnet de identidad y firmar el formulario de declaración de núcleo familiar y el de postulación. Los datos serán chequeados por la empresa con el Minvu y, de cumplir con los requisitos, el postulante será inscrito, se le gestionará el subsidio y reservará una vivienda.

En el caso de que se tenga un subsidio, se debe reservar la vivienda con la entidad desarrolladora, adjuntando el certificado del subsidio obtenido y el carnet con su fotocopia.

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Problemas más habituales de las viviendas nuevas

defectos casasComo los detalles hacen la diferencia, nada más triste que al par de meses de habitar el departamento comprado, aparezca un guardapolvo suelto, una tableta del piso flotante levantada o una fuga en las cañerías del baño.

La empresa Planok hizo un estudio donde cuantificó cuáles son los problemas más recurrentes reportados por 38 inmobiliarias y constructoras en la post venta. Los datos corresponden a 7.859 requerimientos para viviendas con un año de antigüedad que fueron cerrados hasta el primer trimestre de 2015. Esto significa que pasaron por todo el proceso, desde la notificación del problema por el cliente, su reparación y su declaración de conformidad.

“Hay temas que se deben a la construcción y otros al mantenimiento de los usuarios. Es importante que la gente sepa que hay un manual que entregan las empresas con instrucciones sobre qué tareas se deben realizar cada cierto tiempo. Un caso típico es la limpieza de las canaletas antes del invierno”, explica Carolina Garafulic, gerente general de Planok.

Según Tomás Cartagena, director ejecutivo de Best Place to Live, otra empresa que analiza la post venta en base a las notificaciones de los clientes, “el 60% de las observaciones de los usuarios son leves y entre el 2% y %3 de una gravedad tal, que los compradores no quisieron recibir la vivienda”.

El cachito de la pintura

Ocurren básicamente dos problemas. Uno, falta de pintura en una superficie, lo que genera cambios de tonalidad. “Se puede deber a que se aplicaron menos manos o un producto de baja calidad”, explica Robinson Fuentes, director de calidad de la empresa C Cloud. El segundo problema es la aparición de humedad, que genera una mancha constante. “Una causa puede ser que se pintó antes de que el muro se secara”, explica Fuentes. “Es fácil resolverlo técnicamente, pero genera incomodidad en los clientes, porque se invade la vivienda”, agrega.

Ojo con los ductos

Es la canalización en general, tanto de sanitarios (cañerías) como eléctrica. El problema más recurrente es el taponeo del alcantarillado con materiales de desecho de la construcción. “Es complejo porque hay que detectar el punto de la red taponeado, para lo que muchas veces se deben inspeccionar los ductos en base a los planos”, explica Robinson Fuentes, de C Cloud.Cerraduras que no cierran

Dos orígenes: pudieron quedar sueltas durante la instalación o las que se pusieron son de mala calidad. “Un auto chino no funciona igual que uno alemán, tienen diferentes estándares y algunas empresas compran de mala calidad”, dice Robinson Fuentes.

Cerámica al debe

Un tipo de problema son los cambios de tonalidad, que obligan a reemplazar algunas cerámicas. “El problema es que puede que el color en cuestión haya sido descontinuado y eso es un lío”, dice Fuentes. También puede que estén quebradas, porque el adhesivo no se pegó bien. Otra falla es un mal fraguado, lo que también genera fisuras”, dice Fuentes. “Su solución es muy fácil, en un par de horas un maestro lo puede arreglar”, agrega.Sello, gran lío

Son las terminaciones en que se sellan rendijas, uniones, que pueden ir desde los bordes de las ventanas hasta un codo de una cañería. “Son muy problemáticos cuando ocurren en el baño, por ejemplo en las uniones de los WC. En ese caso pueden filtrar al piso y en un par de días inundar la vivienda. Para las empresas es un problema que les sale muy caro resolver”, explica Robinson Flores.

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Bomberos tendrán más puntaje para subsidio habitacional

subsidio habitacional 2015Si usted ha postulado o está pensando en postular al subsidio habitacional, seguramente sabrá que el Ministerio de Vivienda le asignará un determinado puntaje, si es que cumple con algunas condiciones. En varios casos, esos puntajes se pegaron un salto importante recientemente con la aprobación del Decreto 105, que reemplaza al Decreto 49, que reglamenta los puntos asignados a los postulantes al Subsidio para Familias Vulnerables, que pueden adquirir con ayuda del Estado viviendas de hasta 950 UF, con un subsidio tope de 794 UF.

Por ejemplo, si algún miembro de su familia es adulto mayor, o si es soltero, viudo o divorciado con hijos menores de 24 años a su tutela, entre otros casos (ver tabla), su postulación al subsidio pasará de tener 35 a 100 puntos. También tendrá 40 puntos si cuenta con un bombero en la casa. “Esto representa una buena fórmula de ayudar a los bomberos, ya que, como todo el mundo sabe, realizamos esta labor sin recibir sueldo. Para acreditar su condición de bombero ante el Serviu sólo hay que solicitar un certificado que indique desde cuándo es voluntario en el cuerpo al que se pertenece”, dice Miguel Reyes, presidente de Bomberos de Chile.

“A través de la asignación de puntaje estamos focalizando en los sectores de mayor vulnerabilidad y valorando la antigüedad en el proceso de postulación. También estamos reconociendo la diversidad de composición de las familias; las necesidades de adultos mayores y de las personas con discapacidad y la realidad de las familias monoparentales”, explica Paulina Saball, ministra de Vivienda.

“Esto afectará de forma positiva a cómo se distribuyen los subsidios. En general, estos subsidios son especialmente para familias vulnerables, del primer y segundo quintil de vulnerabilidad, y por la forma en cómo operan, afectan también el negocio de la construcción”, comenta Nicolás Izquierdo, subgerente de Estudios de Portalinmobiliario.com.

Las inmobiliarias ven con buenos ojos esta noticia, ya que significará un impulso al mercado inmobiliario. “Esta iniciativa vendrá a dinamizar la oferta de nuevos proyectos asociados a subsidios. Es esperable que el volumen de personas que podrán acceder al subsidio aumente, y para eso la industria inmobiliaria debería reaccionar con una mayor oferta de proyectos, tanto en departamentos como en casas”, razona Andrés Ergas, gerente comercial de Ralei Grupo Inmobiliario.

El plazo de postulación para este subsidio vence el 21 de agosto.

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El IVA afectará a viviendas de entre 3.000 y 4.000 UF

ivaFue inusual. La venta de viviendas del Gran Santiago entre abril y junio llegó a 11.148 unidades, que significó un alza de 18,8% respecto a igual periodo de 2014, y se catapultó como un registro inédito desde el 2005, año en que se inició este conteo trimestral de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC).

Una de las razones que puede explicar esta demanda es el bajo costo de financiamiento para comprar un inmueble (3,66% promedio), pero se esgrime como razón principal lo siguiente: “El pago del IVA desde enero de 2016”, dice Javier Hurtado, gerente de estudios de la CChC.

La reforma tributaria en el mercado de viviendas no afectas a subsidio, es decir, de hasta 2.000 UF, consideró dos aspectos en términos del IVA.

Uno. Se impuso desde el próximo año el IVA al comprador: si compra una vivienda va a tener que pagar el 19%, pero solo del inmueble, no incluye el terreno o, si quiere, se le descuenta el impuesto del terreno.

Y, dos: se eliminó la exención del 65% del IVA, con tope de 225 UF, al precio de las viviendas cuyo costo construcción fuera inferior a 4.500 UF. Ese techo bajó a 4.000 UF este año; el 2016 afectará hasta las de 3.000 UF y el 2015 sólo hasta las de 2.000 UF.

“Combinando los dos factores, pero con mayor incidencia de la exención del crédito de las 225 UF, es que se ven más afectadas porcentualmente en el precio aquellas viviendas que están entre las 3.000 y 4.000 UF”, asegura Hurtado.

Y, al parecer, los compradores lo tienen claro. La participación en venta de las viviendas que cuestan entre 3.000 y 4.000 UF subió tres puntos porcentuales del primero al segundo trimestre de 2015: pasó de 8% a 11%.

En el sector inmobiliario creen que este cambio tributario es regresivo, que tiene más efecto en la clase media que en los sectores más acomodados.

“Dado que del IVA del 19% a pagar por el cliente final se descuenta el valor proporcional del terreno, la lógica matemática conlleva a que el efecto final del IVA va a impactar más en aquellos desarrollos en los que los terrenos son menos incidentes (sectores más baratos), pues el valor a descontar es menor. Por el contrario, aquellos sectores más exclusivos donde los terrenos son altamente incidentes, se verán menos afectados porcentualmente en los precios de venta”, acota Alejandro Suárez, gerente de Inmobiliaria Banmerchant.

Para Teodosio Cayo, socio de tasadores Arenas y Cayo, este efecto del IVA en los inmuebles pegará más fuerte en el valor de los departamentos que en el de las casas y coincide con que algunas viviendas pueden subir más de 10% en su valor. “Es bien poco probable que las inmobiliarias no traspasen los costos”, asegura Cayo.

“En un mercado donde la oferta está tan restringida y existe una importante demanda por viviendas, es difícil que no se traspasen a precio final estas modificaciones tributarias”, finaliza Hurtado.

14.970 departamentos se comercializaron el primer semestre en el Gran Santiago. 4.739 fueron casas.

56% de los departamentosvendidos el primer semestre son de menos de 50 metros cuadrados. El 52% de las casas vendidas tienen hasta 90 metros cuadrados.

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Si compra con subsidio, no pagará IVA

ivaEl Ministerio de Hacienda salió a rayar la cancha la semana pasada sobre una serie de dudas respecto al impacto que tendrá la reforma tributaria en la adquisición de nuevas viviendas. Una de ellas era la fecha límite para comprarlas sin pagar el nuevo IVA que la citada reforma incorpora. “Todos los bienes raíces cuya venta se prometa hasta antes del 1 de enero de 2016, independiente de la fecha en que se vendan, estarán exentos de IVA. “Para ello es imprescindible que la promesa de compraventa se celebre por escritura pública o privada, pero protocolizada ante notario”, explican en el citado ministerio. También estarán exentos de IVA, agregan en Hacienda, “los bienes raíces que se vendan durante 2016 y cuyo permiso de construcción haya sido otorgado con anterioridad al 1 de enero de 2016. Por tanto, a diferencia del caso anterior, es importante que la venta, no la promesa de compraventa, se verifique dentro de 2016 para acceder al beneficio”.

Otro punto muy importante aclarado por la repartición es que están “expresamente exentas de IVA la venta de inmuebles efectuada a un beneficiario de un subsidio habitacional otorgado por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo.

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¿Le afectará el impuesto a la venta de inmuebles?

inmueblesUn punto en la reforma tributaria que no ha tenido mucha difusión es el del tributo a las ganancias obtenidas en la venta de un inmueble, que comienza a regir el 1 de enero de 2017. Este tributo se aplicará a todas aquellas ventas realizadas con posterioridad al 1 de enero de 2004, siempre y cuándo arrojen una ganancia que exceda las 8.000 UF, cifra que hoy ronda los $200.000.000.

“El Servicio de Impuestos Internos entrega un “crédito” de 8.000 UF que implica que una persona natural puede obtener ganancias por ese monto durante toda su vida sin pagar este tributo. Sobre ese monto tiene que empezar a pagar”, explica Ignacio Millán, gerente general de la Transsa.

Hay dos fórmulas para aplicar el tributo. Una es por la vía del impuesto global complementario, que son todas las rentas que recibe una persona durante un año. Para el común de la gente, esta vía es compleja. “Es tan engorrosa, que la gente probablemente no optará por ella, porque hay un tema de operatividad muy complicado”, opina Teodosio Cayo, de la consultora inmobiliaria Arenas & Cayo Ltda.

La otra vía es la aplicación de un 10% de impuesto sobre la ganancia obtenida en la venta del inmueble, siempre que está supere las 8.000 UF. Si la persona, por ejemplo, compró una casa en 7.000 UF y la vendió en 10.000 UF, obtuvo una ganancia de 2.000 UF por sobre el piso de las 8.000. Entonces deberá pagar el 10% de esas 2.000 UF.

Hasta el 31 de diciembre de este año existe la opción de fijar el valor de una propiedad para futuras transacciones. Para ello hay tres fórmulas, que también regirán cuando la reforma esté operando.

Una es la diferencia entre el valor de compra y el de venta, lo que se certifica con las escrituras respectivas. Otra es la diferencia entre el valor de venta y el avalúo fiscal. “No conviene, porque el avalúo generalmente es más bajo que el precio de mercado, lo que aumenta la ganancia y agota más rápidamente las 8.000 UF”, explica Millán.

La tercera vía es mediante una tasación, que la puede hacer la persona mediante un formulario que dispone el SII o una empresa. En cualquiera de las tres opciones, la tasación debe estar referida al 29 de septiembre de 2014, fecha en que comenzó a regir la reforma. “La empresa tasadora está obligada a obtener datos que certifiquen el valor del inmueble a dicha fecha”, cuenta Cayo. El precio del servicio va entre las 3 y las 10 UF. La fecha del 29 de septiembre, obviamente, solo corre para la fijación del valor que se ejecute de aquí al 31 de diciembre y no para cuando la reforma esté en régimen.

 

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Cómo ahorrar 20 millones en una casa

casaLa palabra cupón remite casi de inmediato a un papelito chico y rectangular, que sirve para ser canjeado por productos o para obtener descuentos de unas pocas lucas en supermercados o tiendas. En el portal inmobiliario GrupalCity, en cambio, la palabra cupón equivale a un ahorro de varios millones de pesos en la compra de casas, departamentos y oficinas.

El asunto es sencillo: usted ingresa a grupalcity.cl, vitrinea las propiedades allí ofrecidas y si se decide por una, compra el cupón de descuento asociado a cada unidad (departamento, casa u oficina) y espera unos días a que la oferta expire para hacerlo efectivo. Sólo hay un cupón por cada vivienda y los descuentos pueden llegar hasta los 20 millones, como es el caso de un cupón para una casa de 68 m2 del proyecto Salar Calama, en la Región de Antofagasta. Otro ejemplo: un departamento de 4 dormitorios y 3 baños en el proyecto Bosques de la Pirámide, en Huechuraba, tiene un cupón de descuento de más de 9 millones de pesos.

Este sistema de compra no sólo representa una ayuda para el bolsillo del consumidor, como señala Roberto Camhi, director ejecutivo de Mapcity, propietario de GrupalCity: “El modelo permite también a las inmobiliarias acelerar sus ventas para proyectos y unidades seleccionadas”. “Ponemos casas o departamentos en los cuales estamos dispuestos a hacer una buena rebaja. Obtener un 2% de descuento no tiene mucho sentido, la gracia de este sitio es que la gente compra a un buen descuento”, agrega Jaime Herrera, gerente inmobiliario Zona Sur R.M., de Inmobiliaria PY.

El valor de los cupones puede alcanzar los 500 mil pesos, pero la gracia está en que ese monto se considera como el pago de la reserva de la propiedad, por lo que después no tendrá que pagar otra vez por dicho concepto. “Cumplimos tres semanas y ya se han vendido 4 unidades”, cuenta Mariano Berazaluce, gerente comercial de GrupalCity.

La única “letra chica” del sitio es que algunos proyectos tienen un mínimo de cupones que deben venderse para que el descuento se haga efectivo. Pero si ese mínimo no se cumple, el dinero del cupón es devuelto. Es decir, si un proyecto determinado tiene tres cupones disponibles (o sea, tres departamentos distintos), pero sólo se venden dos, el dinero es devuelto a quienes compraron esos dos cupones. “Hay proyectos en comunas como Concepción, Rancagua, Calama, San Felipe, San Miguel o Ñuñoa. Nuestra meta es de aquí a fin de año tener 100 unidades (casas, departamentos u oficinas) en venta”, añade Berazaluce.

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Hipotecarios a 20 o 30 años: compare dividendos

hipotecariosLa mayoría de los bancos y entidades financieras lo tienen como oferta de crédito hipotecario: hasta 30 años plazo. ¿Pero qué tan conveniente es ese largo horizonte de pago, el más extenso al que puede aspirar una persona en Chile?

“Lo mejor es cancelar en la menor cantidad de tiempo posible. Entre menos plazo, menos riesgo para los bancos en recuperar el dinero, y menor es el costo del crédito. En otras palabras, entre más largo el plazo, más caro el préstamo”, explica Antonio Latorre, gerente general de Creditaria, como dato inicial.

También se puede mirar lo positivo de esta opción. Al extender el plazo a 25 o 30 años, pese a que se va a pagar más por el crédito, lo que se cancela de dividendo mensualmente es más llevadero para quienes quieren comprarse una vivienda.“La gente está optando a plazos más holgados porque la carga financiera es más adecuada a su realidad”, dice José Miguel Abukhalil, director hipotecario Scotiabank Chile. La carga financiera, como exigencia de la mayoría de los bancos, no debe superar el 25% de los ingresos de las personas.

“En general, los plazos más largos los toma gente joven, que ven con buenos ojos endeudarse a 30 años y que, con el correr del tiempo, pueden refinanciar ese crédito y bajar el plazo a menos años”, dijo Marcelo Hiriart, gerente banca hipotecaria de BancoEstado.

Y cada vez esta opción de largo plazo empieza a ser una opción más utilizada. En abril, por ejemplo, en la entidad estatal el 27% de sus clientes tomaron un crédito a 30 años, número similar a los créditos con plazo de 20 y 25 años. En Scotiabank, el 40% de los créditos hipotecarios tomados son sobre 25 años.

“Es una opción porque hay una carga mensual menor y porque mucha gente puede aspirar a viviendas de mayor valor tomando créditos a más largo plazo”, dice Antonio Latorre, de Creditaria.

simulacion¿Pero es mucho más caro tomar un crédito a 30 años versus uno de 20? En BancoEstado aseguran que va a depender del monto del crédito. Dicen que si consideramos un crédito promedio de UF 1.500 a 30 años, la tasa aumenta en un 0,2% respecto al de 20 años. En montos sobre 5.000 UF, la diferencia de tasa en el plazo es bastante menor, 0,02% entre uno de 20 años y uno de 30.

En el Banco de Chile aseguran que en su caso para un crédito de 2.000 UF, el dividendo para 20 años alcanza a 12, 31 UF y 10,02 UF a 30 años. Esto incluye los seguros de desgravamen e incendio y sismo.

¿Cualquiera puede tomar un crédito a 30 años? “Hay límites de edad por el seguro de desgravamen, que en general te financia hasta los 75 años. Es decir que una persona de 45 años, puede ser un poco más incluso, puede tomar un préstamo de 30 años plazo”, finaliza Francisco Mendoza, gerente de BCI Nova.

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